경매를 하면 초심자에게 다가가기 어려운 점이 선순위인 것 같다.
필자 또한 공부를 하면서 이런 생각을 많이 했던 것 같다.
"아..그래서 선순위가 뭐라는거야?"
"그래서 얼마를 쓰면 누구에게 얼마를 줘야하는거지?"
"이거 하면 얼마 줘야하는 거야?"
"그래서 최저가가 얼마야?"
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이런식으로 생각하기 마련이다.
이제부터 차근차근 알아가 보도록 하자.
전세권
전세권
(傳貰權, 영어: jeonse) 제도는 부동산 임대차와 유사한 대한민국의 특이한 부동산 물권제도로, 전세권이 성립함과 동시에 일정한 전세금을 전세권자가 전세권 설정자(부동산의 소유자)에게 지급하면 전세권자는 일정기간동안 해당 부동산을 사용할 권리를 얻고 그 사용대가는 전세권설정자가 전세금의 이자수입으로 충당하는 것이다. 이는 한국전쟁
이후 주택 부족이라는 한국의 특수한 상황하에 발전된 제도로서, 종래 "임대차와 소비대차의 결합체"로서 관습상 이루어져 온 채권적 전세제도를, 현행민법이 이용권 강화라는 요청에 응하여 이를 물권으로 신설한 것이다.
[1]
입법자에 의하면 "임차권에 물권적 효력을 부여할 필요"가 있는 것이고 또한 "가옥과 금전의 상호대차라는 서민층의 유무상통(有無相通) 관행을 법제화할 필요"에 의해 신설한 것이다. 적어도 전세권은 대한민국 사회에서 발달해 온 제도를 입법화했다는 데에 특별한 의의가 있다.
[2]
민법전의 규정에 따르면 전세권이라 함은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그의 용도에 좇아 사용·수익한 후 전세권의 소멸시에 목적부동산으로부터 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리이다.(민법 제303조 1항)
위키피아드에는 전세권을 위와 같이 나와있다.
쉽게 설명하자면 맨 마지막 줄인
전세금을 우선 변제 받을 수 있는 권리
라고 이해하고 넘어 가겠다.
그럼 경매로 보면 어떻게 접근해야 할까?
선순위 전세권
으로 보고 접근하여야 한다.
등기부 등본에서 말소기준권리보다 더 앞서서 전세권등기가 되어 있는 경우를 선순위 전세권이라 이해.
(전세권등기 > 말소기준권리)
이 경우에는 전세권자가 배당요구를 신청하지 않을 경우에 경매 낙찰자가 전세보증금을 인수해야한다.
이런 경매 물건은 인수한 보증금을 전 소유주에게 부당이득청구 또한 불가능하다. 즉, 경매낙찰금액+전세보증금 돈이 들
어 간다고 보면된다.
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항상 경매 물건에 선순위 전세권이 있는지 확인하여야한다. 보통 유찰이 2~3번 내려간 물건들이나
빌라등의 경매 물건을 보면 뭔가 물려있다. 내가 물릴수도 있으니 항상 염두해두어야한다.
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그렇기 때문에 경매 물건에서 선순위전세권을 잘 알아두어야 물건 선택시 위와 같은 피해?를 방지 할 수 있다.
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우선 피해갈 만한 상황들에 대해서 잘 알아 두어야한다.
선순위전세권피해가기!
하나! 선순위전세권이 설정되어 있어도 낙찰 후에 말소가 된다구!?
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민사집행법 제 91조의 내용을 보자.
제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤ 매수인은 유치권자(유치권자)에게 그 유치권(유치권)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
위 법령 내용을 보면 아주 쪼~~~~~끔 경매를 접해 본 분이라면 손을 탁!하고 치셔야한다.
동일 법령에 밑줄 쫘악! 쳐보겠다.
제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤ 매수인은 유치권자(유치권자)에게 그 유치권(유치권)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
이정도 항목은 우리가 이용하거나 확인해볼 수 있겠다.
위에 링크해 놓은 대법원 최근 판례를 꼭 확인하여 공부하면 경매시 소유권이전등에 필요한 법원판례를
이용하여 좀 더 원할하게 경매 후 업무를 진행 할 수 있겠다.
사례.1 【판시사항】
갑 등이 신축한 집합건물에 관한 구분소유가 성립하기 전에 대지에 관하여 근저당권이 설정되어 있었는데, 위 대지와 건물에 관한 강제경매절차에서 을이 대지와 건물을 매수한 후 대지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 위 경매절차 개시 전에 건물에 관하여 가등기를 마친 병이 일부 전유부분에 관하여 본등기를 함으로써 각 전유부분과 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분이 분리된 사안에서, 각 전유부분에 관하여 가등기에 기한 본등기를 하더라도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조에서 금지하는 대지사용권의 분리처분으로 볼 수 없다고 한 사례
https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/panre/sjo100.do?contId=3280636
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사례.2 【판시사항】
소유권이전등기청구권 보전의 가등기보다 후순위로 마쳐진 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 매각대금이 완납된 경우, 선순위인 가등기가 존속하는지 여부(원칙적 적극) 및 위 가등기보다 선순위로 기입된 가압류등기가 경매절차에서 매각으로 소멸하는 경우, 그보다 후순위인 위 가등기 역시 말소촉탁의 대상이 되는지 여부(적극)
(출처 : 대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다265376 판결 [가등기말소회복등기] > 종합법률정보 판례)
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사례 1과 2는 최근 올라온 판례인데 어떤 경우에 대항력이 있는지 없는지를 알 수 있는 대목이다.
경매는 많이 알아보고 많이 찾아봐야 좀 더 수익이 나올 수 있는 구조인점을 항상 숙지하기를 바란다.
지금까지는 선순위 전세권에 대해서 알아 보았다.
이때 우리는 선순위전세권과 선순위임차권과 혼동하면 안된다.
선순위임차권은 선순위전세권자처럼 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당이되므로 꼭 경매 건 비고란등을 확인하기 바랍니다.
다음 글에서 이에 대한 간략한 설명과 함께 선순위 가처분에 대해서 살펴 보도록 하겠다.
그럼 다음시간에 다시 만나요~
대략 다음 포스팅은 스터디를 좀 한 후에 올리도록 하겠습니다.^^